Der Bereich modischer Bedarf baut in den untersuchten Innenstadtlagen deutlich stärker ab als die Zahl der Geschäfte insgesamt. Seit 2020 ist die Zahl der zu dieser Warengruppe gezählten Läden um 1.398 Einheiten oder 24,4 Prozent gesunken. Das geht aus dem Highstreet Report 2026 von Columbia Threadneedle Investments und bulwiengesa hervor.

Mode bleibt mit einem Anteil von 28,5 Prozent zwar die größte Warengruppe in den erfassten Lagen. Gegenüber 2025 verlor das Segment jedoch weitere 1,1 Prozentpunkte. Für den Report wurden die A-Lagen von 100 deutschen Städten sowie 114 innerstädtische Shoppingcenter untersucht.

Die Gesamtzahl der erfassten Geschäfte stieg gegenüber dem Vorjahr leicht um 40 auf 15.234 Einheiten. Seit 2020 liegt sie dennoch um 1.120 Geschäfte oder 6,8 Prozent niedriger. Die Entwicklung fällt je nach Format unterschiedlich aus: In den klassischen Einkaufsstraßen stieg die Zahl der Läden gegenüber 2025 um 31 auf 8.903. Das sind lediglich 20 Geschäfte weniger als 2020. Innerstädtische Shoppingcenter verloren dagegen seit 2020 insgesamt 1.100 Stores oder 14,8 Prozent und kamen zuletzt auf 6.331 Einheiten.

Frei werdende Flächen in Shoppingcentern werden nach Angaben der Studienautoren zunehmend für andere Nutzungen eingesetzt, darunter Büro, Bildung, Wohnen, Hotels und medizinische Angebote. Zugleich stieg die Zahl gastronomischer Betriebe seit 2020 um 433 oder 20,6 Prozent auf 2.533. Cafés und Restaurants stellen damit 16,6 Prozent der erfassten Einheiten und bilden nach Mode sowie sonstigen Hartwaren die drittgrößte Warengruppe. Auch einzelhandelsnahe Dienstleistungen sowie Angebote für Nahrung und Genussmittel legten im Branchenmix zu.

Erstmals erhebt der Report zudem den Leerstand systematisch. Im Durchschnitt waren 9,1 Prozent der verfügbaren Einheiten nicht vermietet. Die Unterschiede zwischen den Städten sind erheblich: Während in Lippstadt kein Leerstand erfasst wurde, lag die Quote in Solingen bei 29 Prozent. Iris Schöberl, Managing Director Germany bei Columbia Threadneedle Real Estate, verweist dabei auf „marktgerechte Mieten, Flexibilität der Flächen und kommunales Engagement“ als Voraussetzungen für zukunftsfähige Innenstädte.

Für Modehändler, Vermieter und Filialisten zeigt die Untersuchung vor allem eine strukturelle Verschiebung. Die Innenstädte verlieren nicht grundsätzlich Verkaufsflächen, doch die Rolle der Mode im Mix der zentralen Lagen wird kleiner. Internationale Ketten stellten 2026 noch 37,3 Prozent der erfassten Geschäfte, nach 42,4 Prozent im Jahr 2020. Der Anteil nationaler Ketten sank im selben Zeitraum von 28,2 auf 27 Prozent.

Key Facts
Studie: Highstreet Report 2026 „Making connections, Highstreet“
Herausgeber: Columbia Threadneedle Investments und bulwiengesa
Untersuchung: A-Lagen in 100 deutschen Städten sowie 114 innerstädtische Shoppingcenter
Erfasste Geschäfte: 15.234
Veränderung zum Vorjahr: plus 40 Geschäfte beziehungsweise 0,3 Prozent
Veränderung seit 2020: minus 1.120 Geschäfte beziehungsweise 6,8 Prozent
Mode: 28,5 Prozent Anteil am Branchenmix, größte Warengruppe
Mode seit 2020: minus 1.398 Geschäfte beziehungsweise 24,4 Prozent
Mode zum Vorjahr: minus 1,1 Prozentpunkte im Branchenmix
Highstreets: 8.903 Geschäfte, plus 31 zum Vorjahr, minus 20 gegenüber 2020
Innerstädtische Shoppingcenter: 6.331 Geschäfte, minus 1.100 beziehungsweise 14,8 Prozent seit 2020
Gastronomie: 2.533 Einheiten, plus 433 beziehungsweise 20,6 Prozent seit 2020
Leerstand: durchschnittlich 9,1 Prozent, erstmals systematisch erhoben
Spannweite Leerstand: 0 Prozent in Lippstadt bis 29 Prozent in Solingen
Internationale Ketten: 37,3 Prozent Anteil, 2020 noch 42,4 Prozent
Nationale Ketten: 27 Prozent Anteil, 2020 noch 28,2 Prozent